市场成交仍旧低迷

天气降温明显，但楼市却能感受到更深的寒意。

11月中旬，楼市成交状况并未得到明显改善。根据中国指数研究院公布的数据显示，11月份第三周（11月13日至19日，以下同），包括北京、上海、南京等在内的22个城新建商品住宅成交出现“双降”现象，其中环比下滑14.0%，同比下滑23.6%。

具体来看，一线城市持续下降。北京、上海、广州和深圳在11月第三周成交量分别为13.5万、25.3万、10.6万和5.9万平方米，环比分别下降10%、9%、9%和4%。北京和广州同比大幅下降，跌幅超过30%。

二三线城市跌幅更加明显。跟踪监测结果显示，二线代表城市环比下降17.4%，同比大跌32.6%。其中南京降幅最为明显，青岛次之，仅南昌环比上升，不过幅度不大，仅17.6%。三线代表城市也出现降温迹象，成交量环比下降7.1%，其中扬州、东营等城市降幅较大，达到3成左右。

当前楼市延续了过去数月的冷清态势。根据克而瑞公布的数据显示，在10月份，28个重点城市成交量为2009万平方米，同比大幅下降44%，环比9月下降15%，与往年的“金九银十”差距甚大。其中，北上广三城的同比跌幅均超六成。

此前市场猜测，近期楼市调控有望放松，市场成交状况因此会得到改善。但从目前来看，这种猜测属于一厢情愿，在“房住不炒”的总体调控要求下，限购、限价、限贷、限售等政策继续执行，放松调控幻想已经破灭。在这种局面下，市场成交难以回升，自然不难让人理解。

楼市降温已成定局

从房价走势来看，楼市已经出现了降温趋势。

日前，国家统计局公布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落。

具体来看，根据国家统计局公布的《2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算得知，10月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为1.0%、4.6%和7.2%。相比今年9月份1.5%、5.6%和7.9%的数值而言，一二三线城市均表现为涨幅收窄。这说明，全国范围内“因城施策”的楼市调控政策效果已逐渐显现，楼市有降温态势。

一线城市环比持续下跌。根据测算，10月份一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.1%、0.3%和0.3%，值得注意的是，一线城市已经连续3个月出现负增长。可见调控效应已经使得一线城市房价上涨动能枯竭，转而步入下跌通道。

而从二手房市场表现来看，环比下跌的城市增多，尤其是热点城市二手房价回落，进一步佐证市场降温事实。与9月份相比，今年10月份70个大中城市中，价格下降的城市有20个，上涨的城市有47个，持平的城市有3个。而在9月份，价格下降的城市有13个，上涨的城市有49个，持平的城市有8个。这说明2017年10月份房价上涨的城市数量有所减少，下降的城市数量有所增加。部分热点城市二手房出现下跌迹象，统计显示，北京、厦门、广州和合肥等城市10月二手房价环比出现了下跌，其中北京、海口环比跌幅最大，达到了0.5%。

年末翘尾行情难现

“金九银十”落空之后，市场曾一度寄希望年末，双11期间，有不少房企借势卖房，但是在一线城市及核心二线城市，这种营销的效果并不明显。从目前来看，年末出现翘尾行情的可能性已经变得渺茫。

首先从政策环境来看，年末放松调控已无可能。不仅如此，调控力度仍在收紧过程中。近日住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。所谓“交叉检查”，即不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。业内人士表示，加强对商品房销售价格检查，将会截断擅自提价后路，从严执行限价措施。

从未来趋势来看，还有可能会出台新的政策。有行业人士分析指出，长效机制在年底前极有可能会推出，其中租赁是重中之重，各地政府会在这方面做更多文章。此外，土地市场也有所动作，主要表现为增加土地供应；金融方面则会严控违规贷款发放。而从税收方面来看，最受关注的房地产税会加快立法进程。

从市场预期来看，此前越调越涨的判断，已经逐渐站不住脚。以北京周边卫星城市楼市为例，包括香河、固安、燕郊、张家口等县市因为执行更加严格的限购限贷政策，楼市出现持续降温的态势。如固安县新建商品住宅交易量持续下滑，10月份成交量不及最高峰时期的一成；10月份均价每平米10519元，较5月的最高点下跌30%。其他地方如燕郊、固安等，成交量也大幅萎缩。

正是基于上述原因，市场分析人士认为，年末楼市持续降温。上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，今年以来，随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策，因城施策的调控效果显著，总体来看，楼市已经告别了疯涨阶段，正在逐渐降温。在“房住不炒”的大背景下，楼市调控政策短期内不会放松，并且以租购并举为代表的长效机制正在路上，全国楼市也将回归理性，预计11～12月房价增幅将停留在合理区间。

那么购房者该如何应对？房价不再快速上涨，但并非就意味着房价会大幅下跌。预计未来房价将会保持平稳态势。在这种情况下，不排除少量急于回笼资金的开发商采取让利促销措施，从而使得购房者或享受到折扣优惠。所以对于刚需群体来说，不必被动等待观望，可以主动一些，如碰到性价比较高的楼盘，可考虑择机出手。（作者：甄爱军）

（来自理财周刊）

更新日期: 2017-12-04 19:00:19
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