近期流动性释放,楼市回暖,但“击鼓传花”的故事却时刻都在上演。过去几年吃进高价地的房企,如今正试图借助市场回暖而脱身,但在供需逆转的情况下,前景似乎并不乐观。

克而瑞研究中心发布的一份报告显示,在2011年至2013年全国总价和楼面价位居前列的55幅地块中,截至目前仍有38%处于“未开工”状态,期间有2幅“地王”还遭遇了退地。

部分位于二三线城市的高价地项目更是举步维艰。库存压力大的现实,往往使得整个区域楼市陷入滞销的泥潭。除很多中小开发商外,即使是成本控制、拿地策略、开发能力均领先行业的品牌房企,也不能幸免。

最新的案例来自大连市东港区。这个规划中的“钻石海湾”,正在变成外界所熟知的“空城”,并使众多房地产企业深陷其中。而保利地产[2.44% 资金 研报]花费以67亿元高价获取的“地王”项目,更是难以自拔。

“钻石”诱惑保利67亿摘东港地王

2013年8月,尚处于开发阶段的大连东港区,迎来了最大号金主。

根据保利地产的公告,当年8月,保利地产以挂牌的方式,花费67.25亿元的天价,先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。两宗土地位置相邻,总规划建筑面积达90.36万平方米。保利地产拥有该项目50%的权益。

67亿元的价格,使得该地块成为东港的“地王”项目。而90万平方米的体量,也使之成为东港区罕见的大盘。据测算,前一宗地块的楼面价为7470元/平方米,后者为7404元/平方米。

这在当时并不算高。有统计显示,经过此前的一路飙涨,到2013年年中,东港核心区的房屋价格多在2万元/平方米以上,部分项目的单价甚至接近3万元。

促使东港楼市繁荣的因素,在于政府部门的一项规划。根据《大连港[3.66% 资金 研报]东部地区搬迁改造规划》,东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成,占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”,被大连政府定位为香港、陆家嘴[10.01% 资金 研报]之后的中国第三大金融中心。

东港楼市迅速随之崛起。并与国内很多城市新区一样,吸引了大量开发商进驻。其中,以万达为首的本地房企,以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企,都纷纷在东港启动项目开发。

有统计显示,2013年大连市成交土地111宗中,主要来自金州新区、东港区。当年大连市土地成交单价前十位的地块中,有5宗出自东港。

市场剧变房价腰斩跌半

一切都“看上去很美”,但形势发展并不尽如人意。

从2013年年末开始,全国楼市陷入停滞,大部分城市的房价停涨,并逐渐出现下调。统计局的数据显示,2014年5月,全国70个大中城市的新房价格环比出现下滑。2014年9月,上述指标同比也出现负增长。

在此背景下,东港亦不能幸免。有当地从业者回忆,东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年,东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右,几近腰斩。

其中,在2013年底推盘的“星光领”项目,平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另一个项目“中庚当代艺术”,则在近期将产品最低售价调整到11600/平方米,仅相当于2014年初的一半。类似的情况在东港十分普遍。

究其原因,上述人士分析指出,由于东港区本身人口较少,且从大连分流的人口不足,使得住房需求增长缓慢。因此,东港区如今虽楼盘林立,供应量充足,但出售率和入住率很低,已成一片“空城”。

同期的大连楼市同样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计,大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米,同比下降29%。截至2014年12月,大连商品住宅去化周期超过20个月。

在这种背景下,东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出,按照7400元/平方米的楼面均价,那么加上建安和运营等成本,“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格,在今日的东港已“有价无市”。

根据保利地产的年报,上述“地王”项目的案名被定为“保利天禧”。此为保利产品线上的高端项目。

年报显示,在保利获取该项目之后,2013年并未动工。2014年,项目仅仅累计动工18.65万平米,待开发面积达108.18万平米。对比保利的平均开发速度,可谓十分迟缓。

有业内人士甚至指出,若东港楼市无法随此轮市场回暖有根本改善,那么算上拿地价格和开发运营等成本,将有百亿规模的资金被束缚在这一“地王”项目之上,并可能危及保利的资金链。

福兮祸兮地王项目难做

近几年来,高价地项目陷入尴尬的情况屡见不鲜。在克而瑞统计的55宗高价地项目(2011年至2013年成交)中,截至目前,仍有38%处于未开工状态。该机构认为,这在高周转盛行的当下是极高的比例。

此外,还有两宗“地王”项目因各种原因而最终退地。

该机构指出,即使在已开工的项目中,部分还由于高额的土地成本和较长的资金周转期限,出现了延缓开工和工期拖延的现象。

北京楼市某知名操盘手向和讯房产表示,很多高价地项目是在市场高点所取得,但等到开工和销售阶段,市场往往陷入低迷,从而使项目销售陷入困境。

他表示。很多开发商都曾遇到过“地王”难题,按照历史经验,最终需要借助市场回暖的大势来解套。

自去年11月以来的半年间,央行三次启动降息,与房地产有关的信贷等调控政策也有所松动。多数分析指出,整体房地产市场回暖有望。

但如今的市场形势,与往昔不可同日而语。上述人士表示,在此前几年房地产投资高增长的驱动下,市场供需关系已发生根本性逆转,整体供大于求成为当前市场的基本面。

根据国家统计局的数据,自2012年4月以来,全国商品房待售面积已连续36个月保持增长,且与最低点时相比,如今库存涨幅几近翻倍。其中,广大二三线城市的供应过剩局面尤其明显。以贵阳金阳新区、鄂尔多斯[1.60% 资金 研报]康巴什新区为代表的新城,成为楼市的重灾区。

同样作为新区的东港,楼市困局能否迅速缓解?当地业内人士均表示不甚乐观。其理由在于,东港的产业配套尚未确立,无法形成人口聚集效应,因此也难以带来有效的市场需求。

事实上,即便“地王”项目能够最终解套,但往往需要较长的时间,其带来的资金成本经常成为企业的沉重负担。“因为个别高价地项目而拖垮整个区域,甚至整个公司的开发节奏,这种情况并不少见。”上述操盘手表示。

来自克而瑞的数据显示,今年1-4月,大连楼市成交商品住宅面积12.56万平方米,同比下降9.6%。国家统计局的数据则显示,今年3月,大连市新建商品住宅价格同比下降8.6%。

(文章来自凤凰财经)

更新日期: 2015-05-13 20:40:32
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