2015年9月18日，一名房产中介站在北京望京地区新建住宅楼旁的一座桥上。
中国房地产宽松政策的边际效应可能在递减，10月房价回暖势头减弱而各地分化加剧，活跃的楼市销售仍扶不起萎靡的开发投资，预示四季度至明年初前景堪忧。而高层关于“化解房地产库存”的表述后，业界预期政策将进一步精准发力。
路透根据中国国家统计局周三公布的数据测算，10月70个大中城市新建住宅销售价格同比升0.1%，在连续下跌逾一年后首度转正。从环比看，10月新建住宅销售价格较上月上涨0.2%，连续第六个月上涨，涨幅较前月略收窄。
交通银行房地产研究员夏丹称：“房价和成交仍然以稳定的步伐继续回暖的态势，然而在政策不断出台的背景下，涨势却显得有些乏力。”
她预计，四季度在宽松的政策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速有所回落。同时，由于高频率小政策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。
国家主席习近平此前在主持召开中央财经领导小组会议时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。最高层去库存的表述，引发业界对后续政策的广泛预期。
中原集团研究总监刘渊表示，目前看来，降准降息下调税费这些政策的效果一般，房地产发达地区表现更好，而欠发达地区仍然不佳，库存高的问题还没明显缓解。预计明年现有的政策方向会延续，实施时机取决于市场；同时会强调区别对待，采取差异化政策。
数据公布后，中国股市房地产股整体放量上扬，地产类指数.SSEP终盘收涨1.42%，沪综指.SSEC则收跌0.97%。地产龙头股万科(000002.SZ)和保利地产600048分别上涨4.79%和6.26%，中天城投(000540.SZ)涨停。
**各地房价分化将延续**
今年以来，全国楼市一直呈现分化的态势，一线城市成交火热，房价地价持续上升，但广大中小城市却仍未摆脱高库存的困境。这一房价走势分化格局在10月进一步强化。
10月份70个大中城市房价数据显示，不同城市间房价同比涨跌差异更为明显。从综合平均涨幅看，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点。
二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7和1.0个百分点。
“需要指出的是，一线城市和二三线城市近月有明显分化，总的房价数据对反映一线楼市价格压力已经有所失真。”方正证券首席宏观分析师郭磊表示。
郭磊认为，二三线受高库存约束，未来都很难有大幅上涨；而一线城市房价更多展现的是人口集聚压力、公共服务瓶颈和周期性的货币拐点。工业可以通缩，但总会有一个领域反映M2和社融的扩张速度，这个领域就是一线地产。这一点对政策来说可能也是不能不警惕的。
中原集团研究总监刘渊表示，官方数据反映房地产市场保持企稳回升趋势，但需注意的是，70个城市的数据表现会比全国更好，全国房地产市场主要问题集中在小城市，形势仍较严峻，这也是中央强调去库存，稳定市场的原因。
统计局10月数据显示，北京、上海、广州、深圳10月新建商品住宅价格指数同比分别上涨8.1%，12.7%，7.1%，40.5%，环比也均高于0.8%，远远跑赢全国均值。
“展望未来，一二线城市房价会继续升温，而小城市则因去库存将面临困难。”澳新银行在数据公布后点评道。
**化解高库存政策须更精准发力**
中国今年以来宏观政策和房地产政策均保持宽松，货币政策上，五次降息后存贷款基准利率创出历史新低；楼市政策方面，调整公积金政策、下调商业贷款首付比例，为外资进入中国楼市松绑依次出炉。
然而对于消化地方楼市巨量库存，政策效果迄今依然不明显。尽管用房价和销售数据看，房地产市场表现尚可，但大量三四线地区高库存难以消化，房地产投资和新开工迟迟未起，令业界对楼市前景普遍持谨慎态度。
“对于明年的房地产市场，现在大多比较悲观，主要是新开工下降幅度大，政策边际效应又在递减。”中原的刘渊表示。据其测算，明年新开工很可能还是负增长，那样的话压力还是很大，所以政策需要继续放松。
具体而言，现有的政策方向会延续，比如降首付、降息、降低交易税费、契税减免/返还、公积金额度提升/提取条件放宽。实施时机取决于市场，楼市差，进程会加快，楼市越差，进度越快。
此外，他预计未来政策会区别对待，采取差异化政策，例如有针对性的降低二套首付，一线可能会收紧一些。对于高库存的三四线城市，短期内可能会强化公积金政策作用，放松力度进一步加强，贷款条件额度也可能放宽。
统计局此前数据显示，1-10月全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点；东、中、部地区的投资增速全部下行，投资单月增速出现了连续3个月负增，10月新开工再次跌入零值以下，同比下降24.5%。
易居研究院副院长杨红旭对此撰文称，政策进一步放松的空间已经不大了。但仍存在少量可以使用的工具。去库存的关键是刺激需求，主要工具集中在金融、货币和财税这三个方面。
具体而言包括，首套房贷首付比例可以降至最低二成，二套房贷可降至三成；对于优质开发商的信贷、公司债、上市的支持力度加大；存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税等。
以下为路透测算的最近一年房价同比及环比变动情况：
2015年 同比(%) 环比(%)
10月 0.1 0.2
9月 -0.9 0.3
8月 -2.3 0.3
7月 -3.7 0.3
6月 -4.9 0.4
5月 -5.7 0.2
4月 -6.1 -0.01
3月 -6.1 -0.1
2月 -5.7 -0.4
1月 -5.1 -0.4
2014年 同比(%) 环比(%)
12月 -4.3 -0.3
11月 -3.7 -0.5
10月 -2.6 -0.8
该数据为路透根据统计局数据测算所得新建住宅销售价格，统计局2011年2月起不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。
（来源：路透社）
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